Durante décadas, morar na Zona Sul ou escolher um condomínio com ampla infraestrutura de lazer e serviços significou, para muitas famílias cariocas, optar entre dois estilos de vida bastante distintos. Enquanto bairros como Flamengo, Botafogo e Humaitá oferecem vida urbana consolidada, mobilidade, comércio e serviços a poucos passos de casa, foi na Barra da Tijuca que se estabeleceu com mais força o modelo dos grandes condomínios-clube, com piscinas, academias, áreas infantis, espaços esportivos e uma série de conveniências dentro dos próprios empreendimentos.
Essa fronteira começa a ficar menos definida. Diante de uma nova dinâmica de vida na cidade, incorporadoras vêm identificando na região uma demanda por residenciais capazes de reunir os dois atributos: a localização e a experiência urbana dos bairros tradicionais com uma estrutura condominial mais completa, que permita resolver uma parcela maior da rotina sem sair de casa.
O movimento acontece justamente em uma região na qual reproduzir esse modelo é particularmente difícil. Com ocupação urbana consolidada e poucos terrenos de grandes dimensões disponíveis para novos projetos, empreendimentos capazes de comportar uma extensa estrutura de lazer e serviços são exceção na Zona Sul. Essa escassez transforma o condomínio-clube em um produto pouco disponível, sobretudo para famílias que não desejam trocar a região pela Barra para ter acesso a esse tipo de infraestrutura.
A mudança também acompanha um Rio cada vez mais conectado a fluxos globais de turismo, negócios, entretenimento e serviços. Em 2025, o Estado do Rio de Janeiro recebeu 2,196 milhões de turistas internacionais, o maior número de sua história e 43,7% acima do registrado no ano anterior, segundo dados da Embratur. A maior circulação de pessoas, associada ao ritmo mais intenso da vida urbana, reforça a procura por soluções residenciais que tragam praticidade, segurança e qualidade de vida para dentro de casa.
É nesse contexto que surgem projetos como o First Life Friendly, no Humaitá, da Fator Realty, e o Symphony Residences, no Flamengo, da Newview Incorporadora. Embora tenham perfis e escalas diferentes, ambos levam para bairros consolidados da Zona Sul uma infraestrutura mais próxima do conceito de condomínio-clube. No Largo dos Leões, o First Life Friendly reúne 157 unidades residenciais e concentra cerca de 1.200 m² de áreas comuns dedicadas a lazer e serviços. O projeto distribui a estrutura entre um pavimento intermediário e o rooftop, com piscina com vista para o Cristo Redentor, academia, hidromassagem, sauna, sala de massagem, brinquedoteca, coworking, sala de podcast, espaço gamer e ambientes de convivência, entre outras facilidades. O empreendimento já comercializou mais de 80% de suas unidades.
“O conceito do First nasceu justamente da percepção de que havia uma oportunidade rara na Zona Sul: oferecer uma estrutura de condomínio-clube sem que o morador precisasse abrir mão da localização e da dinâmica de vida do Humaitá. Em uma região em que terrenos com capacidade para receber esse volume de áreas comuns são escassos, conseguimos criar um projeto em que o apartamento é parte da experiência, mas a vida também acontece no condomínio”, afirma Vasco Rodrigues, CEO da Fator Realty.
No Flamengo, o Symphony ocupa um terreno de 5.859 m² na Rua Marquês de Abrantes, dimensão pouco comum para novos empreendimentos na região. Com 364 unidades, o residencial reúne piscina com raia de 25 metros, piscina infantil, spa, academias, brinquedoteca, coworking, quadra poliesportiva e diferentes áreas de convivência. O projeto ainda incorpora ao conjunto o casarão histórico São Clemente, preservado e destinado também a espaços de uso comum. A academia tem consultoria da Bodytech, enquanto spa e brinquedoteca contam com curadorias especializadas.
A resposta comercial reforça a existência de demanda por essa combinação. Na primeira semana de vendas, o Symphony comercializou 220 unidades, correspondentes a aproximadamente R$ 400 milhões em VGV. Mais do que importar para a Zona Sul o modelo consagrado na Barra, os novos projetos indicam uma adaptação do conceito às particularidades dos bairros tradicionais. É uma combinação especialmente difícil de reproduzir em escala. Sem estoque abundante de grandes áreas para novas construções, a tendência não significa que a Zona Sul passará a receber uma sequência de condomínios-clube. Ao contrário: é justamente a limitação física do território que pode tornar os poucos projetos capazes de reunir localização consolidada e infraestrutura extensa cada vez mais disputados.
Para o mercado imobiliário, a mudança sinaliza também uma evolução do que o comprador entende por metragem. A área privativa continua relevante, mas divide protagonismo com os espaços que ampliam, na prática, o território disponível para o morador. O apartamento termina na porta; a experiência de morar, cada vez mais, não.
Luana Clara
Jornalista e Head da Condo.news, professora de pós-graduação em Comunicação Estratégica e mentora em comunicação no StartupFarm
